美的置业项目分布区域较散，集中在销售贡献最大的两大市场为佛山和徐州，均有缩量
记者/ 李惠琳 编辑/ 谭璐
美的置业最新发布的财报显示，2022年，收入为736.3亿元，同比基本持平，净利润为38.7亿元，同比下跌29.1%。
盈利缩水，美的置业也有压力，但对比一众亏损房企，这份成绩算不错。
降负债效果也很明显，截至去年底，其净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣除预售款后的资产负债率68.2%，“三道红线”均为绿档。
过去一年，融资趋严，美的置业是少有的维持畅通渠道的民营房企，且还在投资拿地。
下行周期里，这家腰部房企，显得从容。
背靠大树
美的置业有个“好爹”。
作为“美的系”房地产公司，美的置业一直背靠大树。“如果不是有美的控股撑腰，美的置业不会过得那么容易。”一位业内人士向《21CBR》记者感慨。
天眼查显示，美的置业第一大股东为美的发展控股（BVI）有限公司，持股比例约67.14%。而美的集团创始人何享健的儿媳卢德燕持有美的发展100%股权。
依托美的控股的信用背书和相对稳健的经营，过去两年，在民营房企普遍陷于融资停滞的时期，美的置业总能拿到便宜的钱。
美的控股及其子公司主要通过增资、借贷、担保等方式，对美的置业提供资金支持。截至2021年末，美的控股为其提供的担保余额合计62 亿元。
2021年6月，美的置业与若干金融机构订立至少35亿港元贷款融资协议，其中附有的特定履约责任就包括：何享健和卢德燕对美的置业的控制权不变。
大股东的信用背书、充裕的融资资源，让美的置业的安全垫增厚，被监管层选为民营示范性房企，率先通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。
2022年9月以来，美的置业发行的第二、三期中票，共计20亿元，分别由招商银行、民生银行和浙商银行提供信用风险缓释工具，由中债增全额担保，背后就有美的控股对担保方提供了反担保。
去年年底，美的置业发行15亿元第四期中票，票面利率2.99%。中诚信国际的信用评级报告称，美的置业可与美的控股共享银行授信等金融资源。
去年11月以来，美的置业与交通银行、工商银行、建设银行、邮储银行、中国银行等五大行签署战略合作协议，再次获得总授信金额超千亿。截至2022年末，尚未动用的银行授信额度有1080亿元。
金融机构的融资支持，降低了美的置业的融资成本。截至2022年末，美的置业的借款总额加权平均利率只有4.62%，接近国资房企的水平。
美的集团的支持也体现在业务上，有美的置业内部人士告诉《21CBR》记者，公司很多高管来自美的集团，比如在智能家居业务上，通过接入美的智能家电供应链，可以获得更低成本。
销售承压
即使在资金层面相对从容，去年美的置业也感受到压力。
销售层面，美的置业难逃行业的下行周期。2022年，其合同销售额同比下滑42.22%，为792.4亿元，与此前定下的1400亿元销售目标，相去甚远。
美的置业项目分布区域较散，集中在销售贡献最大的两大市场为佛山和徐州，均有缩量。
2022年，美的置业在佛山的在售项目有16个，除了两个商业项目外，其余均为住宅。中指研究院数据显示，全年销售额为75.6亿元，同比下降5%。
销售不佳与市场低迷有关，2022年佛山新房全年成交金额1359.23亿元，同比下降超三成。
TOP10中的时代地产、龙光、中海等房企销售、排名均有大幅下滑。全靠同行衬托，美的置业排名上升了4位，但销售额未明显增长，另一原因在于，保利在佛山的强势进攻，对其形成压制。
2022年，保利在佛山的在售/待售的项目总计有39个项目，为当地在售项目最多的开发商，占了不少市场份额。
一位房产中介向《21CBR》记者提到，去年底，佛山放开限购政策，很多广州的购房者外溢至佛山。美的置业的项目不多，去年新盘只有一个，现售楼盘多数都是卖了一两年的。
2023年以来，楼市缓慢复苏，美的置业前两月的合同销售金额150.2亿元，同比增超5%。
收缩战线
面对环境压力，美的置业选择做减法。
首先，缩减人员成本，2022年有3749人离开。其次，减少在公开市场拿地，去年仅在上海拿地一宗，总货值约为14亿元。
投资重点也跟着调整，美的置业收缩战线，放弃九江、柳州、大理等三四线城市，深耕城市聚焦至29城，未来将减少至25城甚至更少。
2022年，美的置业在部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。
唯一的扩张动作，是在项目股权收购方面，尤其集中在合作项目。
此前美的置业热衷于合作开发，随着部分合作方接连陷入流动性危机，为了保障交付安全，美的置业频频接手合作方的项目股权。
2022年，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，以二线城市为主。
这一动作，主要集中在去年上半年，合计斥资15亿元收购了8个项目，交易对象包括花样年、金科、雅居乐等。
截至2022年底，美的置业的总土储面积是3206万平方米，土储权益比为70%，同比上升3%，其中一二线城市面积占比66%。
在业绩会上，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，今年对土地的研判将更加慎重，根据城市去化情况进行结构性补货，不会多点开花。
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