从最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条等规定来看，商品房买受人权利的保护得到了进一步的加强，如（1）《异议复议规定》第29条的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。（2）对于 《异议复议规定》第29条的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。可以说这就突破了50%这条“红线”。（3）进一步明确了交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。相比之下，一般的房屋买受人（如二手房买受人）在符合《异议复议规定》第28条时并不能排除抵押权人的执行（这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定理解与适用》第390页最后一段和第391页第一段的解读，以及以往大多数法院的裁判观点不一致）。

那么，商品房买受人可以依据其与开发商签订的《认购书》排除执行呢？

《异议复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（注：本文不再考虑《异议复议规定》第28条及《查封扣押冻结规定》第17条等规定。）

可否依据《商品房认购书》排除执行，首先要看《商品房认购书》是预约，还是本约（买卖合同）：如果是预约，则该《商品房认购书》在性质上不是买卖合同，房屋买受人就不符合《异议复议规定》第29条规定的第一项，不能排除执行；如果是本约（买卖合同），则在满足合同有效等条件的情况下可以排除执行。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”

简言之，如果案涉《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，则可以被认定为是买卖合同。在此前提下，房屋买受人若能满足如下三个要件，则可以排除执行：

1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

（1）合同签订时间：查封之前。

（2）合同效力：有效。

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”这是合同无效的一般情形（因第五条的兜底条款而包括了所有无效情形），但是每个类型的合同都有其最常见的无效的情形：比如，房屋租赁合同因标的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设而无效（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条）。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”如果买受人与开发商签订买卖合同的时候开发商尚未取得商品房预售许可证明，且起诉前开发商也未取得商品房预售许可证明，则买卖合同无效，买受人的执行异议因合同无效而不能得到支持。

2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。

关于举证责任，只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外。

根据2019年的《全国法院民商事审判会议纪要》第125条的规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；（2）保护申请执行人的合法权利。

根据2019年的《全国法院民商事审判会议纪要》第125条的规定，“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”应当理解为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

附：

案例一：翟某某与宗某某、锦寓公司执行异议之诉纠纷案

案情简介：南阳市房地产市管理处于2010年9月9日向锦寓公司颁发了的编号为（宛市）房预售证第010038号的商品房预售许可证，该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#（1-26）8#、9#（1-33）商住楼（成套住宅）。

2009年9月21日，宗某某与锦寓公司签订“都市春天认购书”一份，该认购书中在认购物业中填写“3号楼301室，建筑面积122平方米，标准总价305600元”；在“甲乙双方约定付款方式”中约定：乙方（即宗某某）选择一次性付款方式，优惠25600元，优惠后总价280000元（含订金），于2009年9月21日前付清；此外，认购书中还对双方的费用承担、不可抗力、联系方法、违约责任等进行了约定。锦寓公司于2009年9月21日出具一份收据显示，今收到宗某某人民币贰拾捌万元整，系付3号楼301室（付完），收据上加盖有锦寓公司财务专用章。宗某某还提交了填写日期为2012年8月1日交房面积补款及违约金赔偿表、购房合同面积补款及收费结算表、补款收据，显示宗某某名下房号为3-301的房屋需补面积为5.9平方米，需补款为13517元，需交房管局统一收费、地温空调、沼气初装费等共计3538元。2012年8月1日锦寓公司出具一份收据显示，今收到宗某某人民币壹万柒仟零伍十伍元整，系付3号楼301补面积款、交易费920元、沼气2618元，收据上加盖有锦寓公司财务专用章。宗某某提交的钥匙智能卡领取单、房屋交付验收表、物业服务协议显示：2012年8月1日3号楼301房的业主宗某某接收了房屋的钥匙、智能卡，并在房屋交付验收表业主签名处签字，且与乐邦公司签订了物业服务协议。宗某某提交的填写日期为2012年8月1日乐邦公司“交房（住宅）费用明细表”一份，该明细表中注明了房号为3-301的物业业主为宗某某，并列明其应缴纳的物业服务费、公共能源费、水费（预存）、电费（预存）、城市生活垃圾处理费（代收）、有线电视初装费（代收）等各项费用数额。2012年8月1日，宗某某向乐邦公司都市春天管理处交纳了交房（住宅）费用明细表中列明的物业服务费、公共能源费、城市生活垃圾处理费、有线电视初装费等费用，并称锦寓公司当天向其交付了涉案房屋。

2012年6月12日，因翟某某在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产，6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟某某持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向本院申请强制执行，本院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟某某支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，原审法院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，原审法院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。宗某某不服（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，认为涉本案房屋系其与锦寓公司签约购买，并付完全款，且已占有使用，以案外人身份书面向原审法院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，原审法院作出（2015）郑执异字第43号执行裁定书，驳回了宗某某的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，宗某某不服，于2015年6月5日提起本案诉讼。

经原审法院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。

另查明：2015年7月20日，南阳市房屋产权产籍管理处出具“南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明”一份，载明经查南阳市房屋登记信息系统，截止2015年7月20日9时，宗某某家庭成员现名下拥有的房屋登记记录为零。

裁判原文节选

一审【案号：河南省郑州市中级人民法院（2015）郑民一初字第142号】宗某某提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除本院对涉本案房屋的查封，因此，本院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。

《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，宗某某提交的房款收据显示其于2009年9月21日向锦寓公司交纳了涉本案房屋的全部房款28万元，与其提交的于2009年9月21日与锦寓公司签订的都市春天认购书能够相互印证，能够证明宗某某在涉本案房屋查封前以一次性付款方式购买了涉案房屋。再结合宗某某提交的其他证据，亦能认定锦寓公司于2012年8月1日向宗某某交付了涉案房屋，宗某某在涉本案房屋被查封前已占有该房屋。

《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同；开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，锦寓公司于2009年9月21日与宗某某签订都市春天认购书，并于当日收取宗某某全部购房款，而锦寓公司于2010年取得了涉本案房屋的预售许可证，但锦寓公司并未按上述行政管理规章的规定，与宗某某签订商品房预售合同，也未及时向房地产管理部门办理登记备案手续，因此，对涉本案房屋未能办理至宗某某名下，锦寓公司负有全部过错，宗某某对此无过错。

综合当事人在本案中提供的证据，宗某某和锦寓公司之间在本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房买卖关系，且宗某某已向锦寓公司支付了全部房款，宗某某名下无其他可供居住的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院查封涉本案房屋缺乏法律依据，宗某某提出的执行异议成立，其对本案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故宗某某在本案中请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，合法有据，予以支持。翟某某虽对认购书及收据有异议，但未提交反驳证据，对其答辩意见，不予采纳。宗某某要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对宗某某要求解除查封的请求不予审理。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：一、停止对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天3号楼301房屋的执行；二、驳回宗某某的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由翟某某负担。

二审【案号：河南省高级人民法院（2016）豫民终字第290号】本案系执行异议之诉，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。2015年5月5日最高人民法院公布施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订有效合法的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实际掌握的标准。案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，宗某某于2009年9月21日与锦寓公司签订了《认购书》，该协议中约定了所购买房屋的具体位置、面积、总价款、付款方式和时间、违约责任等主要内容，且宗某某亦于2009年9月21日向锦寓公司交纳了合同约定的全部房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该《认购书》应认定为商品房买卖合同。从以上事实可以看出，宗某某在本案房屋被查封（2012年6月13日）之前已与锦寓公司签订了商品房买卖合同，并向锦寓公司交纳了全部的房款，且宗某某名下无其他可供其居住的房屋，因此，宗某某购买涉案房屋的情形具备上述第二十九条所规定的三个条件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应停止郑州市中级人民法院对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天3号楼301房屋的执行。上诉人翟某某主张不应停止该房屋执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由翟某某负担。

本判决为终审判决。

案例二：王某与徐某、孙某、伟亚公司案外人执行异议之诉一案

案情简介：

2010年2月10日，原告王某与被告伟亚公司签订《商品房认购书》，约定：1.王某认购案涉房屋，建筑面积为47.10平方米，单价为人民币9646.20元/平方米，总价款为人民币454336元；2.认购人同意在开发商取得商品房预售许可证，并在接到开发商要求签订商品房买卖合同通知后，于7个工作日内与开发商签订正式的商品房预售（买卖）合同，认购金自动转为购房款。同日，原告王某分别通过建设银行和中国银行共向被告伟亚公司转账人民币404336元，被告伟亚公司向原告王某出具了《购房诚意金收据》。2010年1月12日，被告伟亚公司向案外人黄某出具案涉房屋的《购房诚意金收据》，金额为50000元。原告王某在庭审中述称，其已将50000元购房款支付给黄某，故黄某将上述《购房诚意金收据》交给了她。2011年1月28日，被告伟亚公司向原告王某发出《关于博鳌凯莱温泉假日项目情况的说明》，承诺其将于2011年7月开始与购房者签订正式的商品房买卖合同并于2012年5月开始交房；2011年12月16日，被告伟亚公司又向原告王某出具《承诺书》，承诺对于自愿交纳全部购房款作为诚意金的客户，在2012年10月预售许可证下发后，可选择退款、转让或继续购房。但是，被告伟亚公司至今仍未取得商品房预售许可证，其与原告王某也未签订正式的商品房买卖合同。

另查明，徐某与孙某、伟亚公司合同纠纷一案，最高人民法院于2016年3月2日作出（2015）民一终字第305号民事判决书，判决：一、孙某在该判决生效之日起三个月内向徐某支付人民币1.734亿元及其利息（按照中国人民银行同期一年期贷款利率自2010年10月1日起计算至该判决生效之日止）；二、伟亚公司对孙某的上述债务承担连带清偿责任。在上述案件一审过程中，本院根据徐某提出的诉前财产保全申请，作出（2011）琼民保字第1号民事裁定，裁定查封了伟亚公司名下位于海南省琼海市××镇土地证号为海国用（2008）第1006号的35106平方米土地及该地上已报建的”博鳌凯莱温泉假日”项目。最高人民法院在二审期间，根据徐某申请，作出（2015）民一终字第305号民事裁定书，裁定继续查封上述财产。案件进入执行程序后，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条的规定，前述诉前保全的查封自动转化为执行中的查封。原告王某对此提出案外人执行异议，本院于2017年10月16日作出（2017）琼执异44号执行裁定，驳回王某的异议请求。王某遂于2017年10月30日向本院提起案外人执行异议之诉。

再查明，”博鳌凯莱温泉假日”项目自2011年2月28日被本院保全以来，基本处于停工状态，至今尚未建成。

裁判原文节选【案号:海南省高级人民法院（2017）琼民初46号】本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告王某主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

依据执行异议和复议规定第二十九条关于”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告王某作为商品房买受人，其提出的执行异议只有同时具备前述三个条件才能够排除对案涉房屋的强制执行，其中第一个条件是另外两个条件的前提和基础。本案中，原告王某主张其与被告伟亚公司签订的《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的要件，应视为商品房买卖合同。本院认为，上述《商品房认购书》不具备商品房买卖合同的要件，不应被认定为商品房买卖合同。理由为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收受购房款的，才能将其认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。具体到本案，原告王某与被告伟亚公司签订的《商品房认购书》仅对商品房的名称及价款进行了约定，对商品房的交付使用及办理过户登记等商品房买卖合同应具备的主要条款都没有约定，不符合前述规定，并且根据《商品房认购书》第四条约定的内容可以看出，双方签订该认购书的主要意思表示是为将来签订正式的商品房买卖合同做准备。

退一步讲，即便《商品房认购书》可以被认定为商品房买卖合同，那么因被告伟亚公司至今未取得商品房预售许可证，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，该《商品房认购书》也应被认定为无效。

综上，原告王某并未与被告伟亚公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因此，其提起的执行异议，不符合执行异议和复议规定第二十九条第一项规定的情形，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

原告王某还提出一项诉讼请求，即判令被告徐某、孙某、伟亚公司向其返还购房款并支付利息，但依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉审理的范围包括案外人对执行标的是否享有民事权益以及该民事权益能否排除强制执行。因此，原告王某的该项诉讼请求不属于本案的审理范围，本院不予理涉，其可通过其他诉讼主张该项权利。

综上所述，原告王某的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

驳回原告王某的诉讼请求。

案件受理费8115.04元，由原告王某负担。

如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。

案例三：高某与浦发银行、金鑫公司案外人执行异议之诉案

案情简介：浦发银行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月4日作出（2014）大民三初字第216号诉讼保全民事裁定，冻结大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司、徐鸿国银行存款8230万元人民币，或查封其他等值财产。一审法院于2014年8月7日出具协助执行通知书，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用（2010）G1440043号、兴国用（2010）G1440324号、兴国用（2010）G1440325号三块土地和对应的地上建筑物，其中包括了案涉房屋。2016年1月26日，一审法院作出（2014）大民三初字第216号民事判决书，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付浦发银行借款本金8000万元及利息，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦发银行向一审院申请执行。2016年7月21日，一审院作出（2016）辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。高某以案外人身份向一审法院执行部门提出执行异议。一审法院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异51号执行裁定书，裁定驳回高某的异议。高某不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。

裁判原文节选

一审【案号：大连市中级人民法院（2017）辽02民初194号】案外人执行异议之诉是执行程序中衍生出的一种特殊类型的诉讼，如果将该诉讼视为普通诉讼，则只能以被执行人为被告，这种做法极易导致被执行人与案外人恶意串通，以法院裁判对抗执行，而且大多数情况下，被执行人与案外人之间就执行标的问题不存在争议，故案外人执行异议之诉的审理不能仅以案外人与被执行人的共同确认来认定案件事实，在申请执行人提出异议的情况下要根据案外人与被执行人提交的证据来判定案外人是否享有能够排除执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第一，高某在法院查封案涉房屋之前未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，高某与第三人签订的商品房认购协议书及买卖意向书，其内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容相比不齐备，故该两份协议不能认定为商品房买卖合同。高某与第三人签订的商品房买卖合同，签订于房屋被查封之后的2014年8月15日。而第三人自述C7栋楼商品房买卖合同在2010年5月7日有预售许可证之后就具备了合同备案条件，那么，在高某与第三人主张签订买卖意向书并已支付房款的2010年10月23日早已能够签订正式的商品房买卖合同并经备案，但双方却主张于查封后才签订正式商品房买卖合同，故对该份商品房买卖合同的真实性不予认可。第二，现有证据不足以证明高某已支付购房款。高某与第三人提交了记载出具日期为2010年9月28日及2010年10月23日的两份房款收款收据，及记载的开票日期为2016年6月2日的发票，高某提交了案外人高跃生中国农业银行银行卡交易明细清单及案外人庞桂芹在中国农业银行存款凭条。因高某提交的上述银行转支及存款凭证并非是高某交付给第三人购房款的资金流向的证据，故对上述银行转支及存款凭证与本案的关联性无法确认，同时对高某与第三人提交的房款收款收据及房款发票的真实性无法确认。高某提交的现有证据不足以证明其向第三人实际支付了购房款。第三，现有证据不足以证明高某所购商品房系用于居住。高某户籍地在绥中县，并称孩子在户籍地上学，高某主张案涉房屋2014年就已经交付，但直到现在其仍未实际入住。故高某并非在兴城长期居住，案涉房屋亦非直接用于满足其生活居住需要。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回高某的诉讼请求。案件受理费6,412.00元（原告高某已预交），由原告高某负担。

二审【案号：辽宁省高级人民法院（2018）辽民终30号】执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，虽然高某与金鑫公司于2014年8月15日签订《商品房买卖合同》，但是2010年10月23日高某与金鑫公司已签订了《商品房买卖意向书》，双方对案涉房屋的座落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项进行了约定，具备商品房买卖协议的主要内容，且不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定案涉房屋查封前双方建立了合法有效的房屋买卖关系。第二，葫芦岛市不动产登记中心出具的《房屋产权登记信息查询告知单》及兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》，均证明高某在兴城市没有其他用于居住的房屋。第三，高某已按合同约定支付了全额购房款，金鑫公司并无异议，且其集团公司向高某出具了收款收据。在二审庭审中，高某提供了绥中县工人社区出具的《证明信》、身份证复印件、户口本复印件，证明高某与汇款人高跃生系亲叔侄关系，高某的购房款系其叔叔为其汇款，因此，可以认定高某已实际支付了购房款。第四，浦发银行大连分行虽认为高某与金鑫公司签订的《商品房买卖意向书》不具有房屋买卖关系的性质，以及对高某全额支付购房款及是否无其他住房有异议，但均未举证证明其主张，对其答辩意见本院不予支持。

综上，高某为生活居住，在案涉房屋查封前与金鑫公司建立了房屋买卖关系，支付了房款并实际占有，其上诉请求成立，应停止对案涉房屋的执行。原审判决驳回高某的诉讼请求不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销大连市中级人民法院（2017）辽02民初194号民事判决；

二、不得执行该执行标的即高某购买辽宁金鑫房地产开发有限公司开发建设的兴城市钓鱼台路9-23号楼2单元261号房屋（原房号：钓鱼台住宅小区第C7栋2单元6层601号）。

一审案件受理费6,412.00元，二审案件受理费6,412.00元，共计12,824.00元，由上海浦东发展银行股份有限公司大连分行负担。

大连市中级人民法院（2017）辽02执异51号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

本判决为终审判决。

本文作者：张春光律师

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