这个小区目前3室2厅2卫整租房源较多，租金3000元/月左右，而合租一居室大约在600-1200元/月，视装修情况和面积大小有所浮动
如果纯投资买房，那么从交付到可出手的这两年，出租或许是一个比较好的处理方式。
在买房尤其是一些投资客源占比高的盘，也会听到一种宣传说辞：以租养贷。
那么，绍兴现在的租房市场，租金回报率如何？能实现以租养贷吗？
今天，我们以流动人口较多、租房需求相对旺盛的的柯桥进行调查。
目前，贝壳找房显示柯桥共有3502套房源；绍兴e网共有5244套房源；安居客共有2823套房源。
如果加上其他平台、中介门店和没有挂靠的个人房源，剔除挂多个平台的相同房源后，柯桥目前的出租房源数量也是一个比较庞大的数字。
一位中介告诉我们，多方面原因影响，今年空置出来的房源明显要比往年多，空置期也比较长。
▲源于贝壳网
▲源于绍兴e网
▲源于安居客
租房交易比较活跃的小区，比如万达广场附近的迎驾桥小区，目前公开的出租房源大约有100套，算是数量较多的。其中，带独卫的单间租金约在1200-1500元/㎡。
因为地段和商业配套，迎驾桥小区一直比较受租房人群的喜欢，但租住在这的网友表示，迎驾桥小区出租房源整体也会偏贵一些。
迎驾桥小区实景图
第二个小区是待驾桥花园。这个小区目前3室2厅2卫整租房源较多，租金3000元/月左右，而合租一居室大约在600-1200元/月，视装修情况和面积大小有所浮动。
整体来看，待驾桥花园租金略低于迎驾桥小区，待租房源也比较少。
比如这套装修还不错的整租房源，有136㎡，租金为2750元/月，对于一家人租住来说，比较划算。
去年租住在待驾桥花园的网友Z，租金是1000元/月，带独卫。
今年他搬到了香水湾，目前租金是1180元/月，有独立浴室、洗漱台，马桶和隔壁房间共用。如果需要独卫，那么租金则是1350元/月。
相比这前后两次的租金上涨，身为90后的网友Z表示，香水湾小区的配套、物业包括小区整体环境都好一些，所以有这个价格差。“待驾桥花园感觉破旧了。”
网友Z现在的房子是五居室，目前已经出租了4个房间。
香水湾实景图
另外，瓜渚湖一带的管宁小区、管墅小区也是出租比较密集的区域。
一室带独卫租金大约在1000元/月，两室整租更加划算，不到2000元/月。“柯桥这种6层楼左右的老小区，都差不多这个价格。”中介告诉我们。
那么品质相对高一点的商品房小区，比如中纺CBD旁的元垄大都会，目前一居室价格大约在1500元/月左右
不过租住在元垄大都会的网友X告诉我们，这个价格实际上还有可谈的空间，他在今年复工后租下的这间，月租金为1100元/㎡，带独卫。
他表示，主卧带阳台 、独卫的要贵一些，至少1300元/月。
在看房的过程中，我们也发现像恒宇锦园、祥生浙旅群贤府等次新房也已经进入租赁市场了。
网上看到一套恒宇锦园一期123㎡毛坯整租房源，只需要1250元/月，
总体来说，柯桥带独卫的一居室房租大约在1000-1300元/月，相对贵的约1500-1800元/月，比如柯桥万达广场和中纺CBD的单身公寓，几乎没有单间能租到2000元/月以上。
而疫情前后，相比杭州租房市场的大幅度降价，柯桥房租降价幅度不明显，或许是因为本身就不算高。
但无论是采访的中介、房客还是房东，都明显感觉今年出租难了许多，有一部分可谈的空间。
“只要租客诚心想租，一两百是可以考虑的。”对于房东来说，与其空置，不如早租一天是一天。
那么我们所说的租金回报率如何？
有一个租金比公式：每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。
以次新房恒宇锦园为例。目前二期在售均价约22000元/㎡。前文提到123㎡毛坯整租只有1250元/月。假设精装修后出租，按照目前柯桥的行情，收益最大化约5000元/月。
计算出的比值已经达到541.1，这还不算上装修成本。
而年化收益只有2.2%，只有房贷利率的一半......
图源拍信
以租养贷能实现吗？
如果以恒宇锦园现在的房价入手一套123㎡，总房款约270万、贷款约190万，分30年，每个月还款需要1万多。
一般来说，以租养贷是无法实现的。
不过，一些单价本身就比较低的刚需盘，如果租房市场比较旺盛的话，在以租养贷上会有一定优势。
比如产业人口流量较大的马鞍。目前在售的宝龙金科杭越府，均价约12000元/㎡，一套89㎡小户型总价约110万左右。
如果贷款70万，每个月需还贷3757.75元。而按照目前的行情，一套商品房简单装修后整租可以达到2000元/月。
通过这一次调查，我们发现这几年柯桥租金上涨是缓慢的。原因或许有以下几点。
首先，今年是特殊的一年，疫情至今还影响着我们的工作和生活，租房市场自然也受到一定影响。
第二，在柯桥作为租房主力军的年轻白领、应届毕业生等这些对居住品质有要求、能撬动租金上涨的人群，并没有想象中的多。
而较多的产业流动人口，相对会偏向于工业园区附近的农村自建房、园区宿舍等这些租金相对便宜的房子，没有过高的品质要求。
图源网络
第三，产业人口也在流失。在我们调查中，有位网友一家原先在柯桥城区租房，后来由于工厂搬到滨海，不得不重新租在滨海一带。随着产业转移，像他们一样需要就近租房的产业人口的租房需求也随之流向了新的地方。
第四，随着棚改进入收尾期，需要租房过渡的本地租客比例也明显下降。而原先的这一部分本地租客，也有不少已经购置了新房，腾出了房源。
其实，租金其实也反应了供求关系。当前明显供大于求，而且随处可见的新房，未来也会有一部分投入到租房市场中，增加租房的供应量。在租房人口本就支撑不了的情况下，租金肯定难以上涨。
收租回报不够理想？那就只有一条路，等升值吧。
一边是地价冲上2万/平，一边是1000元/月也难出租。或许，天平的两端，就代表着这片土地上的贫富差距。
最后一句话，新房市场可能会有泡沫，但租房市场不会，它反映了市场的真实需求。
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