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reits 收益率，reits收益率如何计算

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reits收益率如何计算REITs（房地产投资信托）的收益率可以通过计算其分红收入与投资成本之比来确定。分红收入是REITs从其持有的房地产资产中获得的租金收入减去相关费用后的净收入。投资成本是购买R

reits收益率如何计算

REITs（房地产投资信托）的收益率可以通过计算其分红收入与投资成本之比来确定。分红收入是REITs从其持有的房地产资产中获得的租金收入减去相关费用后的净收入。投资成本是购买REITs所需的资金总额。收益率可以通过将分红收入除以投资成本并乘以100来表示为百分比。例如，如果一个REITs每年分红收入为1000美元，而投资成本为10000美元，则其收益率为10%（1000/10000*100）。

reits的社会效益

REITs，是不动产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）的简称。作为呼唤已久的创新金融产品，已经越来越受到市场的关注。

推行REITs将有助于国内经济转型和金融体制改革。

目前国内金融领域存在着中介成本高、结构不合理、直接融资比例太低等诸多问题，而REITs很可能会成为未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手，或者之一。

REITs作为大类资产，可以以试点的方式推出，增强金融的普惠性，将传统的房地产开发和销售转变成一次性销售加持续性收入并重的方式，带来房地产转型升级的契机。

同时，REITs并不局限于房地产。目前中国企业尤其是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出，推出REITs有利于降低系统性金融风险，促进不动产行业以及上下游产业的发展；开发和建设REITs市场可以作为财政政策的重要补充，有利于吸收社会资本，提高社会资本参与度，提供国有资本的退出渠道，在经济进入新常态下，盘活资产存量。

REITs将有助于改善以个人为主的租赁住房市场结构，提升运营水平和服务质量，在投融资、运营和管理等方面发挥着引领的作用。因此，随着租房居住观念逐渐形成而带动需求的增加，租赁产品和服务的质量提升以及多样化将带动租金回报率的提升，从而形成对REITs的有效支撑。

观察REITs在全球范围内的实践，租赁住房REITs在整个租赁住房市场里发挥了引领的作用，对于实现“房住不炒”的定位有重要的意义。

reits靠谱吗

靠谱的。reits本质来说就是投资商业地产，即你购买的REIT份额，对于其持有的商业资产的相应份额，该关注的是其商业资产本身的运营情况。

当然不可能是稳赚不赔的，如果稳赚不赔，你只需要最大规模的上杠杆疯狂买入，假设市场都有这个共识，reits的收益率应该会逐步下降。请记住你预期获得的收益和你承担的风险永远是正相关的，美国3年期国债收益率大概在1.6%，假定这是市场基准利率，一个年化收益率9%-20%（假定用题目中的数据）的投资产品，你所预期拥有的收益率溢出部分就是你在承担的风险。

reits是复利模式吗

是的

前一段时间，市场上有一个比较火的公募基金在认购，REITs。它的中文名叫房地产信托投资基金，也是一种金融衍生品。

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实际上，REITS就是把一些流动性低的固定资产证券化。比如你从银行贷款1000万，投资建造了一栋写字楼。建成后，每年都有租金收入，但是你不想欠银行债务，或者是要套出现金。

那么，你可以把这栋楼的租金打包，拿去二级市场卖，一次性把1000万收回来，这栋楼的产权还是你的。

收回来的1千万，有两种选择，其一还清银行贷款，其二再投资。当然，证券化回来的这1千万，性质已经不是借贷关系了，这里的风险由投资者自己承担，你可以轻松上路。

你也可以用这1千万再建造一栋写字楼，然后再打包去REITS，收回来的钱再投资………用这种方法，最后你将拥有大量房地产产权。

听起来都不是很心动？去年蚂蚁集团不能上市，原因就在此。他把借出去的钱打包卖给二级市场，融资来的钱再拿去放贷。

短短一年内，他这种融资放贷手法可以循环100次。最后，就是100倍杠杆，而他承受的风险，理论上只是第一次的那个本金。

由于杠杆率太高，最后蚂蚁被叫停，以后REITS会不会参考这种玩法，不得而知。

言归正传，投资者在买了你的REITS后，就拥有了分摊这栋楼租金的权利。不过，收租权利是有时间限制的。有人可能不明白，REITS的那个认购价格是怎么出来的？

实际上，认购价就是结合了“设计”的收益率和收租年限，可以说是从未来的价值折算回来得出。按这个价格买，臆想中你就能获得年复利5%的回报。1千万的投资，租金收益就是每年50万。

现在，来看看这些REITS的发售认购情况。不出所料，非常火爆，火爆到超出想象。

昨天，在深交所上市的首批四只公募REITs率先发布配售比例。

首钢绿能认购配售比例1.76%，蛇口产园、广州广河、盐港REIT的公众认购配售比例分别为：2.39%、10.80%、8.80%。

什么意思？

意思就是买的人太多。按1.76%配售比例，不好意思，当初你认购了1万元，现在只能分给你176元，剩下的9824元退还给你。

那么，为什么这么火爆，区区4～5%的收益，真的是无风险吗？

我先说一个历史发生的案例。

2007年，美国发生了金融危机，引发的原因就是次贷危机。实际就是把老百姓的房贷打包出售，区别在于房贷以贷款人利息为收益，而REITS是租金。

最后，这些房屋贷款人没有能力还贷，债务危机暴雷，投资者损失惨重。

可以肯定的是，现在REITS“绝对”没有美国次贷危机的风险，举这个栗子在于阐述各自资产的本质。

但是，我们在买信用债券时，尚且不敢买单一企业，而是趋向于买债券基金。因为信用债券，借钱的就是企业，企业的经营，就一定有暴雷的风险。

那么，REITS的投资标的种类，应该不及债券基金安全。虽然它的收益略高于债券，但是它现在的价格是折算出来的，购买火爆就会出现溢价。

比如，上面那个写字楼，本来是1千万价值，但是在二级市场流通后，新鲜火爆的行情就会催生溢价，价格升至1200万。而未来的租金是固定的，不会跟着上升，那么你的本金收益率就会下降，达不到5%，可能只有3%。

另外，现在的认购价格，有没有也存在溢价？设计的年化收益多少？

那么，为什么这次REITS为什么这么火爆？我尝试总结一下原因：

1.REITS起购额不高，对老百姓没有门槛，销售机构和媒体宣传又做的好。“固定无风险”5%的年化收益率，就是最好的噱头。

2.不少投资者，可能真的不知道REITS是个什么梗，认知局限了可选择投资项目。但是，他们现在又手握大额现金，亟待投资。正是“有人辞官归故里，有人星夜赴考场”。

3.最后，买REITS可能用于资产配置，毕竟它的收益高于债券。如果你是使用这种方法的投资者，最后收益应该会稳定一些。

reits收益率多少

收益率大约在4%-7%左右。

REITs，是通过发行股份汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，将投资收益按比例分配给投资者的证券工具。

REITs的核心功能是实现不动产证券化，将规模大、流动性低的不动产转化成方便于广大投资者参与投资和交易的金融产品。

关键词: 认购价格 reits收益率 租金收入
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