——我们只谈有依据、有实用的干货前面讲述的以政策、城市发展、区域、配套、楼盘、楼栋等一系列要点。如您需要进入买房的实质阶段了，那么除了户型（接下来重点讲述）考虑外，就是如何选择金融方案了，这点关乎你所购买商品房的核心利益之一。首先，我们谈的是刚需，个人认为不管你钱多钱少，贷款是必须的，因为：货币始终是超发的、GDP长远看是增长的、货币终究是贬值的！不要贷款，从三个角度看相当于放弃金融福利。金融方案
——我们只谈有依据、有实用的干货
前面讲述的以政策、城市发展、区域、配套、楼盘、楼栋等一系列要点。如您需要进入买房的实质阶段了，那么除了户型（接下来重点讲述）考虑外，就是如何选择金融方案了，这点关乎你所购买商品房的核心利益之一。
首先，我们谈的是刚需，个人认为不管你钱多钱少，贷款是必须的，因为：货币始终是超发的、GDP长远看是增长的、货币终究是贬值的！不要贷款，从三个角度看相当于放弃金融福利。
金融方案有两种，一是等额本息，二是等额本金。我们就两种利弊相对于不同的经济、不同预期的刚需来分别分析：
一、等额本息与等额本金概念及区别
1、等额本息，即贷款期间（如30年）内总计360个月每个月的月供金额都一样。
等额本金，即贷款期间（如30年）内总计360个月每个月的月供金额都不一样，是在递减。
2、等额本息，简单，按照现在的利率计算得出每个月的月供后，就是固定还款了。
而等额本金，是每个月还款中本金一样，以后每个月还款金额递减。为什么？因为第一个月还款中，你多还了本金，第二个月银行就要按照你还掉了第一个月本金后剩余的未还本金来计息，第二个月产生的利息自然是比第一个月少了。
3、以100万，30年贷款期间为例
目前的优惠利率是4.41，较去年的5.3左右明显下降。
等额本息：月供5013.52元。
等额本金：第一个月6452.78元
重点讨论等额本息：每个月还款本金是2777.78元，从第二个月起每个月需要支付的利息（较前一个月）就少10.2元。
二、两者差别在那里？
1、每月还款是等额本金多于等额本息，第一个月多出1649.26元，此后每个月减少10.2元。
两种方法在第142个月还款金额相同，此后等额本金方法再降。
2、总还款金额差别
等额本息总还款金额：180.69万元
等额本金总还款金额：166.33万元
三、建议
对于30年的长期贷款来说，两者相差14.36万，平均一年才5000不到，个人觉得差额不大
1、差额不大，就没必要去选择等额本金，让自己的前期月供有压力，因为刚需买房后，需要支出的各种费用较多，如装修或精装房添置家居、结婚生子等等。
2、如果有过渡房的计划
那么建议等额本金，差距就巨大了。
如果，由于经济原因，现在买的是中小户型、较偏远区域低房价的，将来过渡到中大户型，或区域更好。
计算，以5年过渡期计算：
等额本息，前面还的主要是利息，本金少
还款总额为：300826.8
本金还款只有： 89325.6
等额本金，还款差别在于本金多的方案
还款总额为：370016.4
还款本金为：166666.8
两种方案的本金还款差距是67341.2
说明：五年过渡期，你出售房产后得到的现金多了近7万元。
既然做过渡房的计划，那么在装修方面，购置家居方面采取较为适当的配置即可，节约资金3—5万，两项总额超过10万，对过渡后再购置自己心怡的房子大有裨益。因此差距较大，5年的效益是每年2万元。
每个月欠银行的本金在减少，随之利息也在减少
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刚需买房的主要内容都讲述完了，下面就对如何选择户型做系统分析，提供参考。有需要可以留言讨论。
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