1.房贷利率是怎么算的这几天相信大家一定被不断新低的LPR刷屏了，网上一群人大喊买房最好时机来了。我相信肯定还有很大一部分人至今还没搞懂房贷利率是怎么算的，甚至很多已经买过房的，还一知半解。为啥同一时间买房，我的利率高，他的利率低，到底最后能差多少钱。那我们今天就来搞明白这个问题。说起房贷利率，有新旧两个版本，时间分割线是2019年10月。我们今天只说新的房贷利率政策，就是LPR方案，计算公式如下
1.房贷利率是怎么算的
这几天相信大家一定被不断新低的LPR刷屏了，网上
一群人大喊买房最好时机来了。我相信肯定还有很大
一部分人至今还没搞懂房贷利率是怎么算的，甚至很
多已经买过房的，还一知半解。为啥同一时间买房，
我的利率高，他的利率低，到底最后能差多少钱。那
我们今天就来搞明白这个问题。
说起房贷利率，有新旧两个版本，时间分割线是2019
年10月。我们今天只说新的房贷利率政策，就是LPR
方案，计算公式如下:
房贷利率= LPR+基点
首先说LPR，全称是贷款市场利率报价，这个数据是
央行经过统计计算得出来的。LPR主要可以分为两
种，一种是1年期的LPR，就是贷款一年的利率，这是
为数不多的土豪用的，跟我们普通老百姓没啥关系！
如果说你有钱，一年能还清房贷，那你当我没说。我
们普通人一般用另一种，就是5年以上的LPR。目前一
年期的LPR是3.7%，五年期的LPR是4.45%。这个数
据前几天才刚降低，现在又降了。
接着说基点，比如10个基点就是0.1%，50个基点就
是0.5%。商业银行根据基准利率、银行的额度、客户
的资信和风险情况和你商定的，所以说这个基点就有
很大的不同。你资产多，你信用好，银行觉得给你贷
款风险低，那就给你相对低的基点。你要是工作不稳
定，之前还有逾期什么的，信用资质差，就给你多加
基点，因为贷款给你风险太大。我知道有些人前两年
贷款的利率高达6.3%，甚至更高的，说明你的基点加
的非常多，真的是站在巅峰了。
那你的房贷利率就是LPR加基点，现在应该懂了吧。
2.假如贷款200万，前后差多少钱
如果你是前两年买房的，利率比较高，假设你的利率
是6.3%，贷款200万分30年还款，那你每个月需要
还大概12400元。
如果你是最近要买房，目前LPR是4.45%，基点可以
在最低LPR的基础上再降20个基点，也就是最低可以
做到4.25%。但是也不是每个人都能做到最低，我们
就算这20个基点不降了，就算我们拿到的是0基点，
那我们的房贷利率=4.45%+0，同样贷款200万分30
年还，你每个月需要还10000元左右。
看到没有，同样是200万贷款，前后也就相差2年时
间，你1个月能少还2400，一年就是28000，30年就
是86万。不算不知道，一算差这么多。当然了LPR是
会变得，你的基点不会变，这里只是做了一个简单的
模型。未来LPR可能会继续降，也可能会回升。
3.如何看待此次降LPR
近几个月中国的房地产疲软，很多房企爆雷，像恒
大，融创，应该不是近几个月，而是从去年下半年就
开始显现颓势。但房地产至少目前来说，还是中国人
民的支柱产业，央妈不能让它倒下，更希望它软着
陆，就是房价不爆涨，但是也不能狂跌。所以我们现
在就看到了一些列救市策略,连降LPR，各地楼市松
绑，放开限购。
未来房子除了一线，新一线的核心地产，中国大部分
地区的房价会逐渐失去投资。上海北京的核心房产未
来还有涨的机会，但是一般人炒不起。那怎么办，钱
往哪去，肯定是制造业，尤其是高科技制造业。还有
一个方向，那就是元宇宙产业，这两年的疫情，更是
推动了人类对高度虚拟现实的向往。未来你会看到人
们在元宇宙中工作，赚钱，社交，进行各种你想象不
到的活动。甚至买房买地也可以，目前最贵的一块虚
拟土地，是在虚拟游戏平台Sandbox上以430万美元
（约人民币2739万元）售出的，有没有颠覆你的想
象？现在几乎所有的巨头科技公司都在布局元宇宙，
就像95年的互联网。有些人会说，我连房租都交不
起，你跟我搞元宇宙，虚拟地产，还2700万人民币，
噢里谢！
好了，今天就说这么多，我是辛大师蟹不肉，我们下
回再见！
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