什么是股票换手率(何为股票的换手率) (1)

之前的「上海楼市板块置业天梯图」发布之后,很多朋友在后台留言,有咨询具体板块的,也有探讨算法模型的,看得出来,大家对于不同板块的表现还是非常关注尤其是「换手率」我们今天就来一起聊聊1、从换手率看上海楼市行情先来解释一下换手率的定义:换手率是指一定时间内市场中二手房买卖频率的指标,一般用于评价房子的流动性,计算公式如下:比如大家比较熟悉的闵行-高兴花园:2020年换手率为8.27%,这就意味着在这段

之前的「上海楼市板块置业天梯图」发布之后,很多朋友在后台留言,有咨询具体板块的,也有探讨算法模型的,看得出来,大家对于不同板块的表现还是非常关注

尤其是「换手率」

我们今天就来一起聊聊


1、从换手率看上海楼市行情

先来解释一下换手率的定义:

换手率是指一定时间内市场中二手房买卖频率的指标,一般用于评价房子的流动性,计算公式如下:


比如大家比较熟悉的闵行-高兴花园

2020年换手率为8.27%,这就意味着在这段时间内,小区的流动性非常好,成交活跃且交易周期短,市场的追捧效应明显

2021年换手率为4.41%,相较于2020年接近腰斩,这意味着交易开始趋于平缓、成交周期变长,市场接受度变差

虽然4.41%的换手率从总体上来看,仍然处于流动性充裕阶段,但就高兴花园小区来讲,这已经是2015年以来的冰点

这可以说是换手率最基础的应用了

那如果我们把上海所有小区的换手率放在一起,又会是什么「形态」

在揭晓最终结果之前,我们先来对2015年以来的上海行情有一个共识:

  • 2015-2016年

上海楼市最鼎盛的时间,价格上涨,市场活跃度极高,总体处于过热状态

  • 2017-2019年

上海楼市见顶之后的阴跌,市场活跃度极低,尤其以2017和2018年为谷底,2019年小阳春之后,上海楼市开始走出阴霾

  • 2020-2021年

上海楼市开始快速回暖,尤其以2020年为尤,市场较为活跃,价格总体温和上涨

有了这个共识,我们来看看2015年以来的上海楼市换手率数据

这张图值得上海所有购房者停留10秒钟,因为这是第一次,一房一万以换手率数据,勾勒出上海楼市行情的起伏

换手率分布的「峰值」跟楼市行情同频共振!

过热的2015-2016年,换手率的峰值都超过4%,而进入寒冬的2017-2018年,换手率峰值快速收缩到1%-1.7%,随着2019年小阳春,上海楼市走出低谷,换手率峰值回升到了2.5%左右

最后是温和行情的2020-2021年,换手率峰值进一步回升到3%-3.33%

这也是一房一万在板块排名中换手率得分是以3%为原点,两边得分斜率递减的算法来源

我们还可以看到很多用成交量/价无法描述的楼市背面

从「形态」上来看,最近接正态分布的2015年,是数据分析视角里,上海楼市最“健康”的一年,大部分小区都可以得到充分交易,牛市行情阳光普照整个上海

但是当我们把3%的最优值叠加上去,就会发现,2020年是楼市行情的「更优解」,图形斜率更大,大多数小区的换手率都处于“理性”范围,高换手率小区(大于6%)占比维持低位

这就是上海楼市的成长历程,一条从过热到冰点再到和解的路径,我们每个人都是亲历者,也是“健康”楼市的获利者


2、从换手率看板块

当我们把视角从全市回到板块,我们同样可以发现一些新东西

大家应该有这样的感觉:楼市行情从2019年开始分化了,刚需、改善的细分市场走势并不同步,而且越来越割裂

这次我们拆分出不同面积段和不同房龄的换手率,对于板块选择又向前进了一步

特别说明:在具体到产品的时候,某类产品的换手率不能简单等同于板块换手率

比如前滩板块2021年

50-70㎡住宅的换手率约7.88%;

70-90㎡住宅的换手率约3.83%;

90-110㎡住宅的换手率约2.2%;

140-200㎡住宅的换手率约1.78%;

200㎡以上住宅的换手率约1.49%;

板块总体换手率3.13%;


当颗粒度缩小,换手率就开始真正发挥作用,也即:换手率越高,流动性越好,自住和投资属性强;换手率越低,流动性越差,可能同时存在两种情况:业主惜售或硬伤小区,结合具体项目,很容易做判断

接下来我们挑几个最近热门板块,看看TA各面积段产品和各房龄段产品的流动性差异,以及与整个市场的差异

  • 徐汇滨江

作为上海现在炙手可热的板块,徐汇滨江板块可能是很多新上海人终极置业的目标,与前滩隔江呼应,板块内次新房价格节节攀升

我们先来看看各房龄段住宅换手率,总体来看,低于全市水平,尤其是次新房,换手率只有全市换手率的一半单独看板块数据,房龄越久,换手率越高

再来看看徐汇滨江各面积段住宅换手率,依旧是全部低于全市水平,而且随着面积段增大,换手率逐渐走低

结合徐汇滨江目前的市场情况,我们可以通过换手率的数据感受到板块内二手房业主对于房子的惜售心态,尤其次新房,典型的就是:房龄在08-21年的110-140㎡的房子


  • 大宁板块

很多人看好大宁,区位、交通、商业、学区、城市界面,作为北上海的扛把子,大宁金茂府站上15万/㎡,静安府也要13万/㎡,虽然不及徐汇滨江那么耀眼,但是大宁自有故事

从各房龄段住宅换手率来看,低于全市水平,具体来看,大宁08年后的次新房换手率是要高于早期商品房的(98-08年)

再来看看大宁板块各面积段住宅换手率,低于全市水平,但与徐汇滨江不同的是,大宁板块140-200㎡的换手率接近全市水平

那我们也可以列出一个典型:140-200㎡房龄在08-21年的次新房,可能是置业大宁购房者最喜欢的产品

还有一点:我们在大宁其实并没有感受到“房东惜售”的情绪,大宁可能已经来到了大部分人对于TA的预期值

你觉得呢?


总结

看完数据,我们尝试回答两个问题

1、换手率对买房有什么指导意义?

在笔者看来,换手率其实更像是一个观测指标,相较于挂牌量价、成交量价,它的反馈周期比较长,很多时候要以年为单位去观测;而且换手率受样板数量的影响也比较大,必须保证一定的样本数量,换手率才有参考意义

但是,经历一年时间交易得出的数据,能更深度的反映出板块内的交易偏好、生命周期,补充成交数据的空白,让我们的买房考虑更全面

2、换手率高比较好,还是低比较好?

除了前文讲到的板块、面积段、房龄段的换手率,我们还经常用到换手率的地方就是去看一个楼盘的换手率

在楼盘层面,比较健康的换手率仍然是3%,全市换手率、板块换手率、楼盘换手率在换手率上达成了统一

在高低好坏的评判上,我们给一个区间:2-4%,在这个区间,刚刚好,高于或低于,则有不同好坏

换手率低于2%,在没有板块、小区没有硬伤的前提下,换手率长期低于2%,说明房子卖出比较“难”,交易不活跃,交易周期比较长,也有可能是业主惜售,说明房子品质比较高

换手率高于4%,说明板块内交易活跃度非常高,挂牌成交周期相对较短,买方需求旺盛,从数据分析来看,换手率长期高于4%的小区,居住品质在板块内偏低

看到这里,你觉得换手率是高好还是低好呢?

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关键词: 股票
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